成都农交所德阳所创新“三书模式”助农村产权交易取得新成效
2023-05-24 15:03:09
2018年3月
成都农交所德阳所全国首创
闲置农房使用权流转“三书模式”
截至2023年5月18日
通过“三书模式”成交项目604宗
交易规模突破1亿元
闲置农房使用权流转“三书模式”是指《律师法律审查意见及见证书》+《公证书》+《交易鉴证书》。
主要解决交易主体合法性问题，如自主交易合同中存在的主体资质不清、标的物产权不明，导致交易合同无法律效力、事后产生产权及债务纠纷等问题。
主要解决交易过程真实性问题，如自主交易中存在的程序不规范、证据缺失、告知不及时，导致事后毁约、产生纠纷等问题。
主要解决交易服务欠缺性问题，如农房流转中供需信息不畅、效率不高、矛盾调处困难等问题。
2018年8月，成都农交所德阳所联合四川朗照律师事务所、德阳市诚信公证处推动闲置农房使用权流转“三书模式”落地，完成首个案例。 通过三项审查、三项监督、三项服务功能，推动农村闲置农房使用权实现规范良性流转，用法治思维助力农村产权盘活。 目前，“三书模式”已拓展运用于安置房合同权利转让、无证商品房合同权利转让、宅基地有偿退出、集体资产处置等七个方面。 “三书模式”获国家司法部高度认可，入选《四川法治蓝皮书》《四川省乡村振兴法治工作规划》，四川政法“五年百佳”案例，三次写入德阳市《政府工作报告》，入选中共德阳市委农村工作领导小组2022年度《德阳市实施乡村振兴战略典型案例集》，取得国家知识产权局《中农三书》商标、著作权注册，并作为知识产权成功进行市场转化，创新成果经验输出到省内外，吸引全国各地投资者到德阳农村地区发展兴业。 2017年，党的十九大报告提出乡村振兴战略。2018年，中央一号文件提出探索宅基地“三权分置”的有效实现形式。成都农交所德阳所主动联合公证、律师等机构对全市1000多个村进行抽样调查发现，随着城镇化进程加快，农村劳动力大量外出，农村空心村现象突出，平均每个村至少有5栋以上农房闲置，农房资源浪费严重，供给双方结构性矛盾突出，一方面，农民出租空置房屋增加收入意愿强烈，另一方面，缺少平台推广及法律程序保障，承租人顾虑重重、望“房”兴叹，如何让闲置农房“活”起来，成为实现乡村振兴需要解决的问题。 成都农交所德阳所与有关部门、公证、律师等机构多次研讨论证，从现实需求出发，不断细化完善闲置农房流转程序设计、可行性操作、过程风险防范等，运用法治思维和法治方式深化改革、推动发展、化解矛盾、维护稳定、应对风险，以法律视野规范农房使用权流转的程序和资料要件，明确交易双方权利义务，规避可能产生的各类矛盾纠纷，切实保障交易双方合法权益，使交易双方吃下“定心丸”，兜牢公平正义底线。 成都农交所德阳所作为德阳市农村产权流转交易平台，始终本着以民为本的发展思想，做好流转全程指导服务，切实规范闲置农房使用权流转。流转前，对农户开展政策宣讲，严格核实农房所有权合法性、农房所有权人流转意愿等，确保交易合法无纠纷。对平台征集到的意向受让方审核必要征信记录、违纪违法情况等，对信誉不良等潜在风险者一律取消受让资格。正式交易环节，农交所、公证处、律师等组织现场签约，签约完成后出具“三书”文件。 “三书模式”是成都农交所德阳所结合宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”有关政策精神，探索适度放活宅基地和农民房屋使用权的有效做法，创新了公共法律服务在乡村振兴中的新方式，拓展了公共法律服务在乡村振兴中的新领域，彰显了公共法律服务在乡村振兴中的新力量，有效防控了农村产权交易风险,防范基层腐败,避免和减少纠纷，对维护交易的合法性、公平性和保障交易双方当事人的合法权益具有积极意义。 一是流转交易公平化。成都农交所德阳所对每一宗“三书模式”业务均采用公开挂牌方式征集受让方，严防私下交易，流转交易过程公开透明。 二是办理程序规范化。“三书模式”的显著功能之一，就是提供一个简洁明了、步骤明确、标准统一的交易办理程序，确保经“三书模式”办理的交易流转合法合规、符合交易双方的真实意愿。 三是交易文书专业化。“三书模式”有效发挥了公共法律服务“黑匣子”功能，专业文书充分考虑平衡双方当事人的合法权益，并对可能出现的法律风险进行了明确约定，为维护双方当事人的合法权益和促进双方全面诚信履行合同义务发挥了重要作用。 四是模式适用广泛化。“三书模式”的本质是用三方规范性的具有法律效力的文书简化农村闲置农房流转过程中复杂且不可靠的多项流程，为交易双方提供“一站式”服务，在合法合规的基础上，降低办理成本、提高办理效率。 作为市场存量大、操作复杂的交易品种，农村闲置农房流转的“三书模式”在整个农村产权交易中具有可操作性、可复制性、可推广性。从实际情况来看，“三书模式”在其他领域也有积极的借鉴作用，如行政执法领域，特别是重大、复杂的行政处罚案件，可引入律师、公证参与服务，以通过第三方的专业服务固定处罚证据和处罚依据及适合的处罚幅度，从而提高行政执法的公正性、权威性，减少行政复议及行政诉讼案件的发生。
